За інформацією: Суспільне Чернівці.
Аграрії збирають врожай на полі. Суспільне Хмельницький
У Чернівецькій області майже не виставляють землю на продаж. Наразі свої паї продають лише ті люди, яким терміново потрібні гроші.
Водночас реальна вартість землі відрізняється від офіційної статистики, а інвестувати в ділянки поблизу кордону невигідно. Іншою особливістю регіону є невеликий розмір паїв — під час їх купівлі та продажу послуги нотаріуса дорожчі.
Суспільне Чернівці поспілкувалося з експертом з ринку землі, адвокатом, засновником платформи Землехаб — Олегом Простибоженком — про те, яка наразі ситуація на ринку землі в області та як вона відрізняється від інших регіонів.
Далі — пряма мова.
Три основні категорії продавців землі
Пропозицій на ринку землі в Чернівецькій області зараз практично нема. Коли в 2021 році ринок землі в Україні відкрився, очікували, що має продаватися близько 1 % тих земель, які зареєстровані. Водночас 80-90 % сільськогосподарських земель — уже зареєстровані, тобто готові до відчуження. І щороку 1 % землі мав би продаватися.
Таким було очікування, бо стільки є в розвинених економіках. У Європі обертається 1 %. Перший рік десь так було і в Україні, а в наступні роки, особливо останні, бачимо скорочення пропозицій.
Зараз ми ніби вийшли на плато по Україні — 30 тисяч гектарів щомісяця відчуження обороту, але це плато зараз поступово падає до 25 тисяч і, вочевидь, ще впаде до 20, бо вичерпався потенціал тих ділянок, які можна продавати.
Війна стала своєрідним поштовхом для продажу землі. У прифронтових областях, а також тих, які були окуповані, ринок землі пішов вперед. Люди продавали свої ділянки, аби купити нове чи відремонтувати своє пошкоджене житло.
Водночас українці, які виїхали за кордон та не планували повертатися, продавали землю, аби мати гроші на облаштування в іншій країні. Це був такий своєрідний "зріз продавця землі".
Зараз війна зайшла у повільніше русло — виснаження. Ми вже не маємо оцього драйвера, який штовхав тоді ринок землі. Не маємо більше біженців, вони, умовно кажучи, вичерпались. Тож і ринок пішов на спад.
Сьогодні землю продають або люди, яким потрібні гроші на лікування, ця категорія є завжди. Або ж ті, кому треба зібрати когось із сім'ї на війну. Третя карегорія продавців — це люди літнього віку, які продають землю, аби ці гроші розділити між своїми спадкоємцями, аби ті потім не сварилися. Ця категорія продавців також постійна.
Ці три категорії наразі є умовним кістяком продавців. Якщо людям не потрібні гроші для чогось вже сьогодні, вони схильні притримати цю землю. Тим більше всі пам'ятають, що земля буде дорожчати. Тому бачимо, що не відбувається пожвавлення ринку.
Важливо ще врахувати той фактор, який зараз спостерігаємо, — у цей 1 % сільськогосподарських земель, які мали за очікуваннями продаватися щороку, також входять ділянки, які продаються другий чи третій раз. Тобто люди купили, земля подорожчала, і вони її продали. Це ж теж входить у статистику 1 %, але ж це не нова ділянка, яка зайшла на ринок, це та, яка вже була. Тому підсумок 2025 року ми очевидно зустрінемо з показником менше одного відсотка.
Колоски пшениці на полях Чернівецької області. Суспільне Чернівці
Великі аграрні підприємства не скуповують землю в Чернівецькій області
Ринок землі працює вже чотири роки — з липня 2021-го. Декілька місяців з цього періоду випали через війну на початку повномасштабного вторгнення.
Маємо врахувати той фактор, що з січня 2024 року на ринок вийшли юридичні особи. Були великі очікування, що вони все скуплять. Це відбувається в інших регіонах, але не в Чернівецькій області. Тому за чотири роки область показала менше 2 % земель в обігу. Тоді як в середньому по Україні це 4 %.
Скільки землі купили юридичні особи. Землехаб
Менше чотирьох відсотків було лише у Львівській, Івано-Франківській, Тернопільській та Рівненській, яка зараз набирає обертів. Чернівецька, вочевидь, не має цього потенціалу.
Також меншими є показники прифронтових областей — Донецької, Луганської, Запорізької і Херсонської, бо там земля переважно була чи залишається окупованою. Усі решта області показали значно вищий показник.
Частка земель в обігу на ринку землі за перше півріччя 2025 року. Землехаб
У Чернівецькій області за підсумками першого півріччя 2025 року — 0,27 відсотка землі в обігу. Якщо ми помножимо на рік, вийде пів відсотка. Тобто буде трохи більше, ніж середньостатистичний зріз, але це не перевершує інші показники.
Частка земель в обігу на ринку землі з липня 2021 року. Землехаб
Інвестувати в землю біля кордону наразі невигідно
Якщо ми подивимось на Чернівецьку область з точки зору привабливості на ринку землі, то її доцільно поділити на дві частини. Перша — від межі з Вінниччиною та Хмельниччиною, вся північ Бесарабії, Хотинщина аж до Чернівців та на північ, до межі з Тернопільщиною, вздовж Дністра. Це сільськогосподарська земля, хороші ґрунти, чорноземні. Друга частина — це гірська місцевість, пагорби і перепади. Цей фактор треба враховувати.
Однак ключовий недолік області з точки зору інвестування в землю — це 50-кілометрова прикордонна зона. Відповідно до чинного земельного кодексу, цю землю не можна буде продати іноземцям, коли ринок землі відкриється для них згодом. А він відкриється, бо це одна з умов Євросоюзу.
Європейці повинні отримати доступ до наших земель, так само як ми — до їхніх. Це сутність ЄС — вільний рух товарів, капіталу, людей, робочої сили і грошей. Тож вони отримають доступ до ринку землі.
Інвестор, який приходить купувати землю, мислить категорією "зараз", він здебільшого не готовий ризикувати. Тому в цьому аспекті область програє суміжним областям.
Якщо не внесуть зміни до земельного кодексу, то землю в 50-кілометровій зоні від кордону не можна буде продати іноземцям. І може скластися така ситуація, що той, хто купив ділянку далі від кордону, зможе продати її іноземцям у декілька разів дорожче. А на більшій території Чернівецької області земля буде мати суттєво нижчу ціну.
Трактор обробляє землю. Фото: УНІАН
Як густота сільського населення вплинула на розмір земельних ділянок
Чернівецька область — аутсайдер на ринку землі. І це не є погано чи добре. Просто факт. Найактивнішою в Україні виявилася Полтавщина, де багато показників з приміткою "най-най-най".
Далі лідирують області з великою кількістю площі на людину. Це густонаселені регіони. А передусім увесь захід країни — це невеличкі містечка, села, сільське населення. Відповідно, коли тут паювали колгоспи, нарізали на це населення ту площу землі, яку мали, а ще є ліси та заповідники, які не входять до цього обсягу.
Водночас у центрі, на сході та півдні країни сільського населення мало, більше міського. Тому в Полтавській області середній розмір паю — понад три гектари, в Харківській — понад п'ять, у Херсонській, Миколаївській та частково Одеській були паї по десять гектарів. Тобто там села малесенькі, землі багато, сільського населення мало, тому й паї величезні.
Відповідно, коли продають там один пай, то для Чернівецької області треба п'ять паїв продати. Це особливість заходу нашої країни — низька кількість проданих гектарів. І це впливає на ринок землі.
Середній розмір паю в Чернівецькій області — менше гектара. А це не приваблює покупця, бо нотаріус вартує однаково: що ти купуєш п'ять гектарів, а що один гектар. Вартість нотаріальних послуг — 10 000 гривень плюс 1 % від вартості землі. Тож вигідніше купити одну велику ділянку, ніж декілька малих.
Поле. Суспільне Чернівці
Фактична вартість землі відрізняється від офіційної статистики
У гірській частині Чернівецької області, як і в сусідніх Івано-Франківській, Львівській та на Закарпатті, де є курорти, земля продається, як сільськогосподарська, але вона фактично такою не є. Через це виникають суттєві перекоси в ціні.
Стабільно щомісяця, коли ми робимо вибірку, то бачимо ці стрибки ціни. Якщо відкинути декілька найдорожчих ділянок, то статистичний показник одразу вирівнюється. Також ми розуміємо, що цю дорогу ділянку могли купити за готівку, тоді це не так вплине на статистику.
Коли ми говоримо про офіційну статистику, треба розуміти, що вона не відображає справжній ринок землі. Вона викривлена. Це орієнтир в тенденціях, але не в показниках. Тут впливає декілька факторів.
По-перше, коли ділянку купує фермер, який її обробляє, він має переважне право купівлі за законом — закон так виписаний для захисту фермерів. Водночас часто інтереси покупця та продавця співпадають, і вони домовляються провести офіційну угоду за мінімальну ціну, а різницю сплатити готівкою. Закон вимагає при купівлі землі показати джерело походження грошей. І аграрію цікавіше купити офіційно більше ділянок за нижчу ціну.
Дрібний фермер дуже часто продає товар за готівку, здає його більшим фермерам, трейдерам. Ця готівка не оподатковується, але складно за неї потім щось купити. Тому такий фермер за готівку купує земельні ділянки, тут відбувається оце співпадіння їхніх інтересів — його та того продавця, який хоче вигідно продати.
І вони проводять угоду за мінімально дозволеною ціною, яка дорівнює нормативно-грошовій оцінці, — це сума, якою держава оцінила цю землю. Водночас фактична вартість може бути в чотири-п'ять разів вищою. Це вже застарілий підхід, але він зберігається, бо до нього багато що прив'язане. Різницю платять готівкою. Тому сьогодні це той фактор, який впливає на те, що офіційна ціна нижча, ніж реальна.
Щоб знайти реальну вартість землі, треба відкинути 2-3-5 % найдорожчих ділянок, а також ті, які відрізняються від розміру НГО не більше ніж на 5 % І нижня межа миттєво підніметься вгору. Бо ми розуміємо, що за НГО ніхто її не продає. Немає такої ціни в Чернівецькій області. Така ціна трапляється в прифронтових областях.
Зміна середньої вартості землі у 2025 році, порівняно з 2024. Землехаб
Якою є ринкова вартість землі в Чернівецькій області
На рівнинній території області, де землю використовують саме для рослинництва, середня вартість одного гектара коливається від 80 до 120 тисяч гривень. Вона залежить від розміру конкретної ділянки, розташування, якості ґрунту, кута нахилу тощо.
Водночас місцеві фермери, які між собою змагаються за землю, часто готові заплатити більше. Фермер мислить по-іншому — якщо йому цікава ця ділянка, бо, наприклад, суміжна з його землею, то він готовий купити її дорожче.
На Prozorro середня вартість за гектар землі, яку виставили на продаж у Чернівецькій області, понад 120 тисяч. Однак ми не розуміємо, який відсоток цих торгів відбувся. Часто на торги державні виконавці виставляють землю боржників. Така ділянка може не продатися. Якщо, наприклад, її здали в оренду на багато років, то ніхто не купить.
Читати ще
Читати ще
Скільки земельних ділянок на Буковині конфіскували у росіян від початку повномасштабного вторгнення
Офіційна статистика на Опендатабот теж нерелевантна. Вони не відсікають найдорожчі та найдешевші ділянки. Навесні відбувся істотний стрибок офіційної статистики. У квітні вона показала зростання ціни в півтора рази. Це був такий маячок, який засвідчив вичерпання ділянок, які могли купувати фермери в своїх пайовиків за безцінь або за готівку.
Наступний крок — скорочення пропозицій, коли тих, хто хоче продати, катастрофічно менше, ніж тих, хто хоче купити.
Інвестор сьогодні землю розглядає як "хорошу тиху гавань". Агросектор навіть під час війни розвивається, бо їсти треба всім, однак ресурс неймовірно обмежений.
Земля ще більше цінується в епоху, коли літають ракети, шахеди, які можуть знищити будь-який об'єкт, завод чи будинок. Тому інвестор мислить: "Навіщо мені квартира в місті? Краще земельна ділянка."
Також ми вже фіксували зростання ціни вдвічі. Тож землю через декілька років можна буде продати дорожче.
Трактор, який перевозить зерно. Суспільне Чернівці
Вигідніше взяти 100 гектарів в оренду, ніж купити десять
Якщо фермер хоче купити землю, то йому треба воювати і сваритись із місцевими фермерами. Чужих рідко пускають. А все, що було хороше, вже давним-давно поділене, вільних земель практично нема.
Якщо це не фермер, а одноосібник, так вони називаються, — коли хтось взяв свій пай, сусідський, мамин — і сам їх обробив. Щось таке ще можна знайти.
А фермеру значно вигідніше взяти 100 гектарів в оренду, ніж 10 купити. Йому легше зберегти ці гроші, взяти більше землі в оренду, дати вищу оренду, щоб люди до нього пішли. Але не всі це розуміють.
Водночас абсолютну більшість сільськогосподарських земель наразі хтось орендує.
Комбайн молотить зерно на полі, 2024 рік. Суспільне Рівне
Якість ґрунтів та легший експорт
Попри те, що кількість пропозицій на ринку землі зменшується, а ціна росте, попри те, що Чернівецька область не в "топі", це не означає, що перспективи в неї немає. Перевагою тут є хороші ґрунти та прикордоння, яке дозволяє легше організувати вивіз товару.
На цю область можна дивитись і під таким кутом. А статичні дані про те, що вартість гектара від 80 до 120 свідчать про те, що хтось же купує цю землю, і це не місцевий фермер, який купив одну ділянку. Можливо, інвестор.
Читати ще
Читати ще
Від початку запуску ринку землі на Буковині продали майже 1,7% сільськогосподарських земель: яка вартість
Повідомляйте про важливі події з життя вашого міста чи села команді Суспільне Чернівці — пишіть на пошту редакції новин: [email protected]
